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回首2021年盐城楼市，仿佛置身于“冰火两重天”的世界，上半年还风风火火，怎么下半年突然就不行了？疫情反复、经济下行、行业政策严控、房企接连暴雷……房地产经历着前所未有的磨难。
那么，2022年盐城楼市行情会如何呢？金融政策、房企生存环境、购房信心等方面是否能够进一步缓和？今天，试着就试着从多个方面来预测2022年盐城楼市大方向。一家之言，仅供参考。
政策篇 对于高杠杆、高周转的房企来说，资金链截断，融资端收紧，无疑扼住了生存的命门，这是2021年很多房企暴雷的原因。而对于购房者来说，按揭贷款的发放迟缓、利率高涨影响了购房欲望和需求。2021年收紧的金融政策不但限制了房企，也误伤了部分购房者，让不少人选择持币观望，再等等。
![]() 1月18日，央行副行长刘国强表示，“要把货币政策工具箱开得再大一些”；1月20日，央行发出降息信号，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，较上期分别下降了10个基点和5个基点。
这一金融信号的释放，起码说明了2022年的金融政策适当放松了，连续的降准、降息，无论是对于开发端，还是需求端来说，都无疑是一个好消息。不过，虽然LPR下调了，但也只是谨慎地下调了5个基点，适当缓解2021年下半年的楼市低潮有可能，但是以此来期待楼市行情大反转不可能，“促进住房消费健康发展”是主旋律，稳中求进是关键。
土地篇 2021年是土地市场“两集中”新政落地的第一年，22个重点城市的土拍方式发生了变化，说到底是要从稳定地价形成稳房价预期，然而，这一年的三轮集中供地，却从“地王频出”到“一秒入冬”，“流拍、托底、中止出让”成为高频词汇，土拍突然降温。
盐城虽不在”两集中“重点城市行列，但这一年的土拍市场大抵符合”由夏入冬“的基调。
![]() ![]() 2021年盐城市级土地市场共成交42宗土地，土地总成交面积约为228万方，相比2020年总成交面积的445.5万方同比下降48.8%；
2021年上半年诞生了江动厂地块、肉联厂地块、城西南融创地块、南海未来城金茂地块等15宗“万元地”；
下半年情况急转直下，住宅地块成交量骤降，多地由平台公司托底，9-12月仅4幅商业商务用地出让，无住宅宗地成交。
上半年行业势头猛进，很多房企展望盐城楼市信心十足，不少房企更是参与多个住宅地块竞拍，力争挤进盐城市场，开启历史元年。未曾想，下半年全部“站岗”，在各种行业环境下行、政策的收紧下，销售市场遇冷，举步维艰。
2022年，由于行业环境、政策调控、城市发展、市场供需、自身储备等多重因素，各家房企在盐拿地的态度更为谨慎，其中，部分央企国企、发展健康的“绿头”民企以及部分良性本地房企等，仍有在盐拿地的可能性。
部分房企自身土储量足，在售货值积压过多也会影响房企拿地计划；不过，倘若出让地块资源足够优质，仍有市场吸引力，总之，一切还要视市场行情和土地出让情况而定。
房企篇 2021年楼市环境的下行伴随着部分房企的暴雷，为了避免风险加剧，2021年12月10日，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，支持优质房企兼并收购出险和困难的大型房企的优质项目。
2022年“收并购”成为政策调控的另一重要手段，这一政策不仅为房企打通了并购融资通道，同时也缓解了行业流动性风险。
![]() 来源：地产同学会 仅供参考 房企的并购潮加速到来，未来一些房企会在2、3年被拆分并购，打包出售，逐渐出清，而一些优秀房企也迎来盛世年华。
目前，金地、万科、招商、保利、金茂、宝龙、龙湖、中海、世茂、佳源等一批绿档房企目前均已入驻盐城，其中，部分房企深耕盐城多年，在售项目也颇有口碑；也有部分房企2021首入盐城，开启发展历史元年。
房企的暴雷虽然是企业层面的事，但是却吓怕了“凑齐六个钱袋子”的买房家庭。所以，2022年，买房这件事需要相当谨慎，谨慎地选择房企品牌、谨慎地选择楼盘项目，尽可能地规避风险，选择实力口碑较强的、发展健康的、资质靠谱的房企则更牢靠。
市场篇 首先，摆明一个观点：2022年楼市很难有大行情，盐城楼市仍艰难。
虽然金融政策短期放松、房企层面也有收并购政策缓解危机，但是这些政策的释放主要目的是：维稳。2022年房企总体压力还是很大的，楼市行情是否回暖，买房信心能否增强是一件复杂的、难以把握的事情。
![]() 2021年盐城大市区成交的住宅新地，将会在明年迎来批量集中入市，竞争激烈；15宗“万元地”陆续问世，品质内卷加剧；与此同时，盐城楼市新房住宅总体成交疲软，近6周新房住宅走势呈现下滑趋势，未出现回暖迹象；购房者的购房意愿普遍低下，观望者仍在观望，仅少量刚需客户选择此时入手。
好像每一件事都预示着2022年楼市的艰难。
![]() 2021年成交15宗万元地，其中，8宗地已入市，剩余地块项目或筹备、或待定。 绿城·晓风印月：2021年8月首开，目前备案约30套； 龙湖·天奕：2021年11月首开，目前草签约110套，备案约26套； 绿地香港·新天地：2021年9月底开盘，目前备案约3套； 新城·琅樾府：2021年12月开盘，目前草签约8套； 碧桂园·星钻：2021年12月开盘，目前备案约35套； 招商·雍华府：2021年11月首开，目前备案约46套； 融创·盐城壹号府：2021年9月开盘，目前备案约92套； 招商雍和府：2022年1月开盘，暂无备案情况。
这些楼盘因高昂的地价成本，或主动、或被迫定调高端路线，高价、品质、改善的标签从地块成交就已经注定，但是面临着楼市突然停摆，这些项目开盘后的总体情况并不乐观。其余，如金茂、儒辰、温州时代、仁恒等万元地块项目，也都在等，等风来。
除了这些高价地块项目之外，还有东方兰庭、拾光里、都会壹号、兴邦宸泱府等众多新盘待售，来年新房市场竞争激烈。
![]() 从近期每周新房住宅销量排行中可以看出，销售的主流项目多半集中在河东经开区、高新区等性价比较高的板块，相比品质高价盘来说，这些项目总价低，易接受，且板块发展也具备一定的潜力，因此，在楼市低谷状态下，这些楼盘相对而言去化情况较好。
目前，土地已成交待入市项目这些潜在库存量达约803万方，加上新房住宅累计库存，新房库存总量十分可观，以当前的去化水平，供需明显不平衡，来年新房市场压力不小。
☆ 小 结 ☆
总体来看，2022年盐城楼市难有大行情，能够稳中求进已经是最好的局面，土地市场也紧跟大行情而走。随着政策不断调控，当前楼市行情、价格都处于相对低位，对于部分人来说是入手的好时机。
房住不炒、维持房地产健康良性发展仍是主基调，短期投资需十分谨慎。总之，危机四伏，2022年楼市博弈无处不在。
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狗仔卡
发表于 22-1-30 12:21
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