维权案例6

盐城消协

开发公司销售无诚信 消协帮助诉讼获退款

【案情简介】

2020年12月29日，消费者高某向射阳县消费者协会人民调解委员会（以下简称“县消调委”）投诉，诉称：射阳县某房屋开发公司（以下简称“开发公司”）销售商品房存在欺诈。2019年5月31日，高某去开发公司准备购买一套商品房，开发公司业务员王某介绍了2幢306室，高某看了该房屋的户型后准备回家与家属商量后再做决定，开发公司业务员王某为了销售业绩，承诺定金缴纳后三天内如果高某不满意可以退还定金,于是高某当场签订了《商品房认购协议书》并缴纳2万元定金。第二天高某到开发公司告知家属不想购买此房，要求退还定金。业务员王某说需要请示一下领导，要求高某等几天再来，谁知一等就等了一年半，期间高某多次交涉，开发公司认为双方已签订《商品房认购协议书》，《商品房认购协议书》明确规定“定金不予退还”，因此，2万元定金不能退回，高某遂来到县消调委请求帮助。

【调解过程】

县消调委在接到高某的调解申请后，立即委派调解员开展前期的调查工作。调解员调查发现：高某与开发公司签订《商品房认购协议书》时，业务员王某“定金缴纳后三天内如果高某不满意可以退定金”的承诺是以口头形式作出的，举证较难，并了解到该商品房已出售给另一客户。为了解事实真相，调解员与业务员王某面对面辨法析理，指出不管是工作还是做人都不能违背诚信原则，经过耐心沟通，业务员王某在询问笔录上签字确认其作出过“定金缴纳后三天内如果高某不购房可以退定金”承诺的事实。

得到书面证据后，调解员向开发公司委托人指出：虽然当事双方签订的《商品房认购协议书》中规定“定金不予退还”，但业务员王某承诺过“定金缴纳后三天内如果高某不购房可以退定金”，建议开发公司对高某缴纳的2万元购房定金予以退还。开发公司始终坚持定金不予退还，认为业务员王某的承诺，是为了自己的销售业绩，不能代表开发公司，一切按照签订《商品房认购协议书》执行。为保障消费者合法权益，县消调委启动诉调对接程序，终止调解，支持高某向射阳县人民法院提起诉讼。

【处理结果】

高某为确保胜诉，委托射阳县某法律服务所律师代理此诉讼，将诉求确定为：1、由开发公司双倍返还定金；2、案件诉讼费由开发公司承担。2021年7月30日，射阳县人民法院作了一审判决：1、由开发公司退还给高某2万元定金；2、驳回高某的其他诉讼请求。案件受理费800元减收取400元，由高某承担200元，开发公司承担200元。双方均未提起上诉。

【案例点评】

本案涉及的购买商品房定金问题较为常见。此类纠纷虽看似简单，但处理时比较困难，难的是《商品房买卖合同》中的“定金”，一般情况下确实是不予退还，只要消费者与开发商签订购房合同，并缴纳购房定金，如果消费者想反悔，则定金是无法退还。

就本案而言，开发公司根据双方签订《商品房认购协议书》条款规定，不予以退还定金也不无道理；而县消调委调解员收集到“开发公司业务员王某承诺定金缴纳后三天内如果高某不满意可以退还定金”这一有力证据，并依据《中华人民共和国民法典》第一百七十条规定：执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《江苏省消费者权益保护条例》第二十六条规定：经营者的工作人员履行职务的行为，视为经营者的行为。因此，本案中销售人员王某承诺，“定金缴纳后三天内如果高某不购房可以退定金的行为系职务行为，该承诺对开发公司产生法律效力。在诉讼环节，法院依据县消调委调解人员为高某所收集的证据，认为“在合同磋商及缔约过程中，销售人员代表公司与客户就公司业务范围内的工作事宜进行协商联系时，是职务行为，故法院判决“由开发公司退还给高某20000元定金”。