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[楼市热点] 2019年房企表现展望及浅析

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发表于 19-1-10 15:20 | 显示全部楼层 |阅读模式


2019年,粗略盘点部分品牌房企18年在盐表现,预估19年盐城品牌房企格局波动。新一年的房企年销很难预测,受到市场波动、是否拿新地、是否及时启动新项目等因素影响很大,此外还有流量/权益之分,这里只作数量级浅析。

一、30亿级
      
       30亿年销,需要目标房企每月稳定2.5亿左右的流量,预计2019年盐城很难有房企达到如此水平。除非在第一梯队房企的基础上,2019上半年获取优质地块,下半年快速入市跑量。
      
       ★★★空缺

二、20亿级

      20亿年销比起30亿要相对容易,每月稳定流量1.6-1.7亿左右即可(像中南世纪城、中海万锦园、恒大帝景这样的明星盘,巅峰状态可以轻松做到)。在盐城,品牌房企需要布局至少1个主力盘,或其余1-3个优质项目,来共同支撑20亿级年销水平。

      展望2019年,碧桂园/中南/中海/中梁/通银均有望摸到此线。

       ★★碧桂园:2018年盐城楼市碧桂园七盘火力全开,共同构筑30亿年销水平。但其中细分为两拨:一拨是珑悦/天玺/珺悦府/翡翠之光,次新盘,贡献了一半15亿左右;另一拨是凤凰城/世纪云谷/天境,新盘,贡献了另一半15亿左右。

       而众所周知,珑悦/天玺/珺悦府/翡翠之光目前已接近尾声。在2019年不补仓新地的情况下,凤凰城/世纪云谷/天境(主力)+珑悦/天玺/珺悦府/翡翠之光(尾盘),2019年盐碧粗匡大概能做到20亿量级。这是在大市场不剧烈波动的背景下,可以靠谱实现的。

      谈到指标实现风险,其中就包括:在市场容量横盘甚至回调的情况下,明年吾悦沁园对标凤凰城、宝龙世家对标世纪云谷、天辰府/悦珑湾对标天境…竞争分流所产生的不确定因素。

      ps碧桂园剩余土储依然很多,譬如在售凤凰城南区为16万方,其实仅占凤凰城项目整体的1/3,北区还有30万方封藏未开。

      ★★中南:2018年中南也大约做到30亿年销水平,主要构成为:20亿左右世纪城住宅+惊人的10亿左右世纪城商业+2亿多熙悦住宅。

      但展望2019年,中南却有一定的变数:

      1)世纪城12期(6C地块)已经无证暗开,预计备案签约肯定全部做入2019年,以6C的学区优势,2019年清盘问题不大。10万方住宅+2万方公寓+1万方商业,收入囊中,稳稳的十几亿;

       2)世纪城13期(7A地块)启动时间变数很大,拆迁问题尚未解决。如果稳步推进,无缝衔接,又是十几亿指标入袋,而如果拖拉迟滞,则可能做不进2019年业绩;

       3)世纪城1A商办和熙悦项目,经过一番去化后,存量货值有限,尤其是商办,多为挑选剩余房源。

      综上看来,2019年中南依托6C为主力,抗市场风险强,20亿总销相对靠谱,摸得着30亿还得看7A赏脸。

      总体而言,中南20亿稳定性大于碧桂园。

       ★★中海:中海2018年依托万锦园住宅狂跑清盘+南北园商业+天钻也贡献2个亿,盐城公司总体水平也维持在20亿。

      但目前的境况,中海2019年变数很大。主力万锦园已经跑完,只剩零星尾房。天钻除却首开走了一些,进入常销期后,每月流量压根不是跑量盘。万锦公馆全系毛坯,低价入市,倒是做足了冲量姿态,奈何12月21日首开较差。

      万锦公馆总建20万方,如果2019年能像他的前辈万锦园一样稳定输出,年销20亿未尝不可实现。但市场已经不是那个时候的市场,地段也已不是那个时候的地段。此外,中海以往每年都会稳定获取新地。但在天钻/万锦公馆高压库存之下,相信中海还是会相对审慎拿地。

      总体而言,论20亿实现风险。中海难度比之碧桂园、中南都要难上不少,主要突破口还是万锦公馆跑量。但变数依然很大,若同时也未拿新地,弄不好最终只能混个10亿左右水平。

       ★★中梁:上述碧桂园、中南、中海,2018年都做到了30亿或20亿水平。有一家房企,今年年销只有1个亿,但2019年具体20亿黑马潜力,那就是中梁。

      中梁2018年这1个亿左右,主要依托的是聚龙首府剩余的别墅+商铺+车位。而2018年他们新地储备惊人,盐督府(城西高新区,已于2018/12/9开放)+首府壹号(河东,将于2019/1/6开放)+国宾府(城南)。若2019年实现三盘火力齐开,加之仔细分析,中梁三盘分别位于三个不同板块,且都是比较有竞争力的走量项目。

      2019年,在市场平稳,不拿新地情况下,中梁10亿问题不大,20亿可以摸一摸。从目前来看,盐督府、首府壹号进展尚可,国宾府至今没有太大动静。如果能让国宾府尽量2019上半年入市,可以加大向20亿靠拢概率。

       总体而言,中梁2019年的三个新项目都还不错。如能保证稳定供应和流速,20亿可能性还是大于上述中海的。

       ★★通银:众多品牌房企中,有一家盐城本地房企突出重围,冲刺20亿年销,那就是通银。通银2018年的年销大概在15-20亿,排名仅次于碧桂园(30亿级)、中南(30亿级)、中海(20亿级)。

      相较于其他几家房企的不确定因素,如一盘独大、主力盘进入尾盘、2019没有新盘补充等,通银优势突出,布局项目更多
(项目较多,不赘述)、布局板块更多(城南/城西/城北/城中)、很多主力盘尚为壮年(森林公馆、红堡庄园、悦隽时代60%权益)、2019年还将有新盘补充火力(云璟、森林红郡应该会开,天璟不确定,城西南新地块不确定获取)。而且通银布局的板块压力都不是太大(通银没有布局竞争激烈的河东,近期城北/城中市场倒还有一股小暖流),板块出清周期尚可,且通银本身价格不算太高,跑量为主。

       总体而言,2019通银维持20亿水平概率要大于上述中梁、碧桂园、中海,与中南相当。甚至在新地块入市+再获取新地块情况下,能够再往上走一步。

      复盘20亿级几家房企,个人相对看好中南≈通银>中梁≈碧桂园>中海。论及稳定性,还是中南、通银能输出20亿的概率最大。

三、10亿级

      10亿年流量对房企的要求就更低一点了,每个月0.8-0.9亿左右即可。一般2-3个优质项目或1个主力明星项目,就可以做到。

       展望2019年,保利/新城大约在此线水平左右。

       ★保利:保利属于上段描述的后一种类型,主要依托1个主力明星盘。

       2018年盐城保利年销大约10亿左右,大致比例构成为:紫荆公馆8.5亿+罗兰春天1.5亿。其中回首紫荆公馆,2018年在河东板块一度风头正劲。展望2019年,紫荆公馆还有7栋小高未推,罗兰春天还有6栋小高未推。保利总体储备尚可,不算多,也不算少。如果2019两兄弟盘每月稳定输出,也能冲刺摸一摸10亿。

       但值得注意的是,进入2018年四季度以来,作为保利主力的紫荆公馆流量下滑显著。如果年后形势不发生一定好转,2019年保利10亿总销堪忧。

       ★新城:这里的新城,包括商开+住开。新城仅仅是下半年入市,就已创造10亿左右的总销(吾悦商业+吾悦住宅+悦隽时代住宅)。且上述项目都在壮年,明年新城还有吾悦沁园新鲜入市。展望2019年,新城10亿级年销问题并不大,乃至可以挤入第一梯队(或超越第一梯队的部分房企)。

      复盘10亿级房企,个人相对看好新城>保利。预计新城商业+住开,2019年10亿年销问题不大,乃至可以超越中海这样的第一梯队房企。

四、5亿级

      5亿年销对房企的要求是月流量0.4亿左右,要求并不算高,盐城目前很多明星盘可以轻松做到。

       展望2019年,中庚/德惠/世茂大约在此线水平左右。

       ☆中庚:2018年中庚凭借香城世家剩余住宅货值+香城世家商铺+香海新时代新开,总体年销8亿左右。对于2019年中庚的主要布局是香海新时代持销+海纯路地块启动(明年可能就会看到出街广告了)。城北/城中板块最近市场不错,如果中庚海纯路地块(原兴隆红和名苑项目)能够稳定住宅输出(总比金辉、华润、绿地缺住宅卖的好),还是有望冲一冲5亿的,但不确定因素仍然很大。

      ☆德惠:德惠今年也卖了10亿左右,主要构成是尚书房住宅尾房+尚书房商铺+锦苑住宅(主力)+锦苑商铺+尚书府住宅。展望2019年,其实尚书房剩余楼栋+尚书府剩余楼栋,可以继续支撑其10亿年销水平。但是光有货值储备,没有流量不行。德惠虽然今年降价换量,但进入2018年四季度以来,流量依然与景山板块市场共同下滑。与此同时,城北板块尚书府那边也有红星7k多搅局。按此推测,德惠2019年在不获取新地块基础上,确保5亿年销,在同级房企里概率还是相对乐观的。

       ☆世茂:世茂是一个不确定因素,因为他在盐的首个也是唯一一个项目璀璨星河尚未首开。但从此前12月21日的万锦公馆首开来看,形势不容乐观,但也并不代表没有突围机会。这里暂且按每月0.5亿左右流量估测,编入年销5亿级序列。

      复盘5亿级房企,个人相对看好德惠>世茂>中庚。德惠持续低价跑量,两个项目分别位于两个板块,在板块内均为较低价盘,持续常销5个亿难度并不算很大。而世茂、中庚不确定因素较多,均面临一些新盘入市问题,尤其是中庚(老城二手地块启动,面临全新价值重塑)。

五、1亿级

      1亿并非实指年销1亿,而是1-5亿左右。这一梯队的房企,主要是一些面临宅地枯竭或主力盘步入尾声,很难再冲击5亿、10亿年销水平。

       △华润:华润很尴尬。2018年推完三期住宅剩余1栋大高+4栋小高,加之公寓、商铺、车位,零零总总也算是卖了6亿多。但2019年库存见底,除了零星公寓商铺尾房+车位,2019年几无销额。

      △绿地:论土储,绿地其实是第一梯队的,和碧桂园、中梁同级。但是商务城目前只剩纯商办(根据最新信息,缤纷城2019年开业堪忧,可能继续跳票),无住宅;滨湖城住宅流量跑不起来,酒店烂尾,4号地块二期宅地迟迟未动,问题极多。

       2018年盐城绿地零零总总也有2亿左右,主要为商务城的商办支撑。展望2019年,绿地:

       1)商务城的商业盒子难堪,主要为去化所剩尾房;

        2)商务城公寓仍可加推补充货量;

        3)滨湖城变数较大,如果4号地块二期宅地不入市,很难有较大流量支撑;

        4)绿地高铁项目,前一阵还在谈,最近又没声儿了,变数也较大。

      总体而言,预计2019年绿地总销1亿级水平,且是须努力一把的前提下。

      △恒大:恒大目前在盐城是一个比较尴尬的存在,也是拿错地的典型。恒大此前一直和中南、碧桂园、中海,属于年销20亿级的第一梯队。但随着主力帝景项目渐入尾声,恒大在盐排名也逐渐下滑,今年更是跌出前10。2018年恒大在盐年销6个多亿,95%为帝景贡献,其余为名都商办尾房+悦澜湾住宅和商铺。

       进入2019年,恒大帝景进一步迈入迟暮,仅剩几栋洋房未推。如若悦澜湾精装现房不搞大规模促销前提下,2019年恒大年销预计3亿左右水平。

       ps诸如万锦公馆、璀璨星河等项目,其实目前每月流量未必赶得上帝景,但前者主要优势还是住宅货量多,需要市场给予机会释放流量。

      △金辉:金辉2018年纯住宅销售,也卖了7亿多。目前还剩1栋大高、1栋小高、2栋公寓、一条商业街。2019年在三期商办区全面启动销售,且不获取新地块背景下,金辉预计年销也就在3亿左右水平。

       2019房企形势浅析至此,错综复杂。很多谈及的老牌房企,或面临土储告竭,或面临主力项目接近尾盘。接下来要讲的番外篇,就有多个项目可以冲击上述这些传统品牌房企。

六、番外品牌

1、万达华府、文璟臻苑

      这两家在番外里面很强,且都是今年跑量狂魔。目前根据天眼查系统,万达广场归属中信,而万达华府归属盐都区政府平台公司,所以万达华府不能算是万达的品牌住宅项目。而文璟臻苑的开发商万尊置业,也是亭湖区政府控股。综上,两家住宅其实均为政府开发背景。

      两家项目的地段都很不错,周边相对成熟,主打性价比。预计2019年,万达华府仍然可以冲击10亿年销(2018年已经达到10亿水平),文璟臻苑作为2018年9月才首开的新盘,2019年全年也有望冲击5-10亿水平(文璟目前为盐城为数不多的需要找人求房的楼盘)。

2、城东宝龙、城北红星

       两家均为综合体+金街+住宅项目。城东宝龙,是本博近期了解的又一个投资客比较多的项目。这个项目,你如果给予乐观估计,2019年5亿左右年销也是有保证的(参考2018年世纪云谷年销5亿多)。而红星是目前城北的跑量狂魔。如果持续低价冲量,明年10亿年销有望,乃至冲刺10-15亿级。

3、北大资源、石榴

       北大资源颐和玺悦如若明年顺利启动入市,流量不太好去预测,因为要重新评判城西整体格局。诚如在售的森林公馆、森林红郡、悦隽时代…城西板块本身容量有限,蛋糕就那么大,很难讲北大资源住宅每月能否跑多少量。

      石榴盐渎院子目前流量有限,我想如果放在上述番内品牌,应该大致列入2019年销1-5亿一档。

4、最后挑一些在盐一直深耕的中小房企

      1)瑞尔。继奥体玫瑰园二期后,奥体一号也逐渐步入尾盘,2019年如果奥体一号不动,年销有限(奥体玫瑰园三期四期有问题,暂无法启动);

       2)腾达。有多个项目在售,还有河东1801地块明年可能入市,明年预估5亿水平保底;

       3)港龙。华侨新城接近结束,11月30日刚刚在响水拿了块地,若无新地,2019年在盐市区流量有限;

       4)国强。目前和城投持续合作,主要在售天辰府、紫园,2019年预估流量5亿左右,如果天辰府能够转暖,有望再冲一冲;

       5)通达。日月星城房源枯竭,2019年主要和中梁合作首府壹号、国宾府等盘,流量有限,主要看权益金额;

       6)荣润。2018年麒麟府去化尚可,看好2019年流量仍在5亿左右;         

       7)盐海。新河湾和尚书房一样,有不少政策性保障住房。二期琥珀湾2019年预估流量1-5亿左右水平;

       8)卡森。钱江绿洲接近尾盘,目前卡森在参与城投的大洋湾项目,2019年预计流量有限,如果绿洲跑完,大约也有2亿左右年销。

5、仁恒

      2019年很多新品牌能否进盐,变数很大。仁恒在谈的盐纺法拍地块,概率比较大一点,也不用走一级挂拍。如果运气好,说不定2019年下半年能在盐城看到仁恒的出街广告。

(转载)

发表于 19-1-10 22:06 来自手机 | 显示全部楼层
大牌还真不少
来自: iPhone客户端
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发表于 19-1-11 10:57 来自手机 | 显示全部楼层
万科呢
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发表于 19-1-12 19:53 来自手机 | 显示全部楼层
来自于盐城楼市特派员
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