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盐城市区2018年推介地块解析

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发表于 18-6-11 14:55 | 显示全部楼层 |阅读模式


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1、1号八十间地块。原20102902地块,在城南未崛起、房价未翻番之前,“一铺养三代”概念时代的盐城经典老地王(808万/亩,商业65%/住宅35%)。这一纪录一直保持到2017年5月17日第9期土拍(天辰府、天钻)。八十间地块后因拆迁黄掉,搁置多年未开发。

时过境迁,倘若百脑汇当年成功落户。以如今3C卖场行业的人气,估计也很容易成为老城伤疤,可谓因祸得福。2018年将是旧改大年,所有旧改地块中位置最好、最干净的也就是这里了(劝业场早年已出让),八十间地块新规划商住比不明,悬念较大。未来有可能做老城改善盘,也可能做综合体。
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2、2-4号地块均位于城西市级储备片区。其中2号地块已挂牌(20181001),如果说去年该区域的发展还不甚明朗,今年北大资源一期已经落地,鹿鸣路学校即将开工,奠定了产城融合的总基调。

然而,市直、盐都两级政府均未投入优质的行政、教育资源,该片区的整体定位也相对刚需。城西这个万亩连片空地的区域,在近年盐城出地量减少的大背景下,罕见的持续放量(通银新城合作项目虽位于高新区,但距离高新区核心较远,地理上更靠近城西储备片区),也预示该片区未来将成为西乡刚需的进城福地。

未来该片区仍将有大量土地出让,老霸主通银,新入驻的石榴,还有诸多其他豪强预计将会展开激烈争夺。
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3、5号地块位于便仓。地图上无法展示,远离盐城市区,唯一的理解就是长久发展,盐丰一体化会最终辐射至此。
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4、6号地块位于城北。原规划奥特莱斯二期,现红星爱琴海已经入驻,地块北侧又有大量商办库存,再出让一块半商业半住宅的地块,有些蹊跷。
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5、7号地块,原保利20171001退地。可谓河东目前最佳宅地,小学中学环伺,有望冲击河东新地王纪录(紫荆公馆659万/亩)。该地块本身有太多的故事,不多说了。
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6、8号地块位于亭湖新区。飞驰大道机场路地块,目前在规划吾悦二店打包组团内。值得一提的是,8号地块西侧(即规划吾悦二店东侧),目前一半为现状净地,一半未拆迁。倘若新城商开能整体开发,效果更佳。
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7、9-10号地块位于第一个脱刚、地王频出的远郊板块——高新区。随着市级(盐城技师学院)、区级(盐都政务中心)等单位的陆续搬迁,高新区升格为国家级,加之城西南又出地较少,高新区接棒成为西乡刚需的进城首选。预计中梁、中庚、通银新城之后,未来仍会有品牌开发商介入。
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8、11-12号地块。位于高速西出口组团,一共1000多亩,关于该片区的推介已经换了多稿。从地理上,该组团和悦达纺织1000多亩退二进三相连,不排除未来整体建新城的可能。

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9、13号地块。这块地所在区域有点尴尬,距离城南新区隔一个高职园,但又不是盐都区的核心。早年各家小开发商,已将该区域基本分割干净。但该区域地理位置确实不错,特别是未来南海成型之后,该区域距离城南核心的距离将更加接近。

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10、14号地块,原规划盐城碧桂园三期,后因拆迁问题一直未挂牌,现如今该区域的地价已从150万/亩增加至600万/亩。去年碧桂园在盐城市区土地市场壕掷60亿,今年却一直未出手。该地块恰好位于碧桂园一二期和大盘凤凰城之间,无论未来如何,这块地碧桂园已占先手。

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11、15号地块,位于国投幸福嘉园西侧。盐都政务区罕见空地,距离市政府也不算远,2.5的容积率也是近年来罕见高容积宅地。该地块占地狭小,未来可能参考幸福嘉园的排布,采用纯高层。“高容积率+位置佳+面积小”,不排除该地块如果挂牌出让,有可能超过中海0401成为今年单价地王。

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值得注意的是,上述11-15号地块基本均位于城西或西南板块,但距离目前吾悦一店都有一定距离。


12、16号地块,南环最后一块,同时也是最大的一块纯宅地。位于中海0401地块东侧,面积218亩,起拍价700万/亩,须配建幼儿园服务该地块及中海0401。该地块目前关注度极高,但中海已占据先手。但由于众所周知的原因,南海未来城存在一些不确定因素。



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13、17号地块,传言中的万达二店,位置极佳。但规划要点却很奇怪,容积率仅1.8(这里可不是河东限高),商业仅3.6万方(才10%,和万科悦达1401地块一样,其实仅靠“内街+街铺”就可以做到10%)。该地块估计正式出让的时候,会把容积率和商业比例调高,并可能增加自持因素。

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14、18号地块位于开发区,就目前眼光而言,位置相对略片。但从长远来看,18号地块很靠近开发区规划的凤依湖板块。长期以来,开发区的人口吸引力一直较差。这两年,开发区启动了“挖湖+学校+商业”的造城标准三板斧,对提升人口吸引力有较大帮助。该地块虽然起拍价较高(480万/亩),但面积相对较小,还是有一定开发价值的。


15、19号地块,位于卡迪南侧。125亩的纯商业规划,究竟何种业态,目前尚没有明确消息。
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发表于 18-6-11 21:47 | 显示全部楼层
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发表于 18-6-12 12:55 来自手机 | 显示全部楼层
不丑!楼主辛苦了,
谢谢分享!
来自: Android客户端
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发表于 18-6-14 16:46 | 显示全部楼层
1111111111
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发表于 18-6-29 16:19 | 显示全部楼层
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从土地拍卖来看,盐城发展没有重心,到处建
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